Yerinde dönüşüm mağdurları ara-ara benle iletişime geçip dert yanıyorlar, benden, devlet ile kendi aralarında köprü olmamı istiyorlar. Peki, konunun mağdurları ne istiyor? Anlatmaya çalışayım.
Depremzedenin önüne takvim yerine çözüm konulmalıdır! 6 Şubat 2023 depremlerinin üzerinden 3 yıl geçti. Fakat bazı depremzedeler için deprem hâlâ bitmedi. Kimi yakınlarını kaybetti, kimi evini, kimi işyerini, kimi sağlığını… Kimileri ise bütün bunların üzerine bir de yıllardır devam eden imar, ruhsat, hisse, kat ve mülkiyet sorunlarıyla mücadele ediyorlar.
Depremde yıkılan evini kendi arsasında yeniden yapmak isteyen vatandaş, bugün yalnızca beton, demir ve müteahhit hesabı yapmıyor. Belediyenin kararını, imar durumunu, hissedarlar arasındaki uyuşmazlığı, devam eden davayı, mahkemenin vereceği kararı ve devletin sağladığı hibe-kredi desteğinin hangi tarihe kadar geçerli olduğunu da hesaplamak zorunda kalıyor.
Tam da burada çok önemli bir soru ortaya çıkıyor. Yerinde Dönüşüm Projesi yürürlükten kaldırıldı mı? Mevcut düzenlemelere bakıldığında, mesele “proje bir gecede tamamen kaldırıldı” şeklinde okunmamalıdır. Ancak devlet desteklerinden yararlanabilmek için yapı ruhsatına ilişkin süreler konulmuş ve 30 Haziran 2025 genel son tarih olarak belirlenmiştir.
*Herkes Aynı Durumda Değil…
İmar planı revizyonu, imar uygulaması veya rezerv yapı alanı sınırlarının değiştirilmesi gibi nedenlerle imar hakkı tasarrufuna hazır olmayan bazı parseller için ise süre 31 Ağustos 2025’e kadar uzatılmıştır. Nitekim Bakanlığın daha önce yayımladığı bilgilendirmelerde de Yerinde Dönüşüm kapsamında orta ve ağır hasarlı, yıkık veya acil yıktırılacak yapılara ilişkin hibe ve kredi imkanları anlatılmış; ruhsat işlemlerinin de sistemin temel unsurlarından biri olduğu belirtilmiştir.
Ancak bugün asıl konuşmamız gereken mesele tarihlerin kendisinden daha önemlidir. Ruhsatı alamayan herkes aynı durumda değildir.
Bir vatandaş vardır, bütün işlemlerini zamanında yapmıştır. Projesini hazırlatmıştır. Müteahhidiyle anlaşmıştır. Başvurusunu yapmıştır. Fakat ruhsat işlemi belediyede, imar düzenlemesinde, parselasyon işleminde, rezerv alan sınırında veya başka bir idari işlemde takılmıştır. Bir başka vatandaş ise kendi ihmali nedeniyle hiçbir işlem yapmamıştır. Bu iki kişiyi aynı kefeye koymak adil midir? Bence devletin öncelikle bu ayrımı yapması gerekir. Çünkü “süresi içinde ruhsat alamadı” cümlesinin altında birbirinden tamamen farklı hayat hikâyeleri bulunabilir.
Bir kişi hiçbir şey yapmamış olabilir. Diğer kişi ise her şeyi yapmış ancak idarenin kararını beklemek zorunda kalmış olabilir. Hatta bazı vatandaşlar, hak sahipleri veya hissedarlar arasındaki uyuşmazlıklar nedeniyle yargı yoluna başvurmuş olabilir. İşte asıl mağduriyet burada ortaya çıkıyor. Mahkeme kararı bekleyen vatandaş ne olacak?
Düşünelim, bir taşınmazın hissedarları arasında bağımsız bölüm sayısı, konutların niteliği veya paylaşım konusunda uyuşmazlık çıkıyor. Taraflardan biri mahkemeye başvuruyor. Dava devam ediyor. Mahkeme henüz karar vermemiş. Vatandaş da haklı olarak “Yargı süreci sonuçlansın, mahkemenin kararına göre ruhsat ve proje işlemlerimizi tamamlayalım” diyor. Fakat bu sırada devletin belirlediği ruhsat süresi sona eriyor.
*Devletin Desteğini Kaybediyor…
Sonuç? Mahkeme henüz kararını vermemişken vatandaş devlet desteğini kaybediyor. Böyle bir sonuç, yalnızca ekonomik anlam içermiyor hukuki bir sorun da doğuruyor. Çünkü vatandaşın yargı yoluna başvurması ile devlet desteğinin son başvuru tarihinin aynı takvim içinde kesişmesi, bazı kişiler açısından “hakkını aramak ile devlet desteğini kaybetmek” arasında tercih yapmak zorunda bırakılmak anlamına gelebilir.
Oysa hukuk devletinde vatandaşın mahkemeye başvurması cezalandırılması gereken bir davranış olmamalı, tam tersine, uyuşmazlıkların yargı yoluyla çözülmesi hukuk düzeninin doğal sonucudur. Devlet kendi koyduğu süreyi vatandaşın aleyhine işletmemelidir.
Burada çok basit bir ilke öneriyorum. Vatandaşın kusurundan kaynaklanmayan gecikme, vatandaşın hak kaybına dönüştürülmemelidir.
Bir depremzede; imar planı değişikliğini bekliyorsa, parselasyon işlemini bekliyorsa, belediyenin ruhsat işlemindeki kararını bekliyorsa, rezerv alan sınırına ilişkin işlemi bekliyorsa, hissedarlar arasındaki uyuşmazlık nedeniyle mahkemeye başvurmuşsa, mahkemenin kararını bekliyorsa, bu kişinin durumunun, hiçbir işlem yapmayan kişiyle aynı değerlendirilmemesi gerekir.
*Hak Kaybını Önleyici İstisnai Düzenleme
Devletin yapabileceği şey aslında çok açık… “Hak kaybını önleyici istisnai bir düzenleme.” Bir “son başvuru penceresi” açılamaz mı? Buradan başta Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı olmak üzere Kentsel Dönüşüm Başkanlığına, AFAD’a, Hatay Valiliğine ve yerel yönetimlere bir öneri getirmek isterim. “Yerinde Dönüşüm Mağduriyetlerinin Giderilmesi İçin Son Başvuru ve İntibak Düzenlemesi” yapılmalıdır. Bu düzenleme herkese sınırsız bir süre vermek zorunda değildir. Tam tersine, objektif şartlara bağlanabilir.
Örneğin;
1-30 Haziran veya ilgili uzatılmış süreden önce Yerinde Dönüşüm sistemine başvurmuş olanlar,
2-Ruhsat işlemleri başlatılmış ancak idari veya hukuki nedenlerle tamamlanamamış olanlar,
3-İmar planı, parselasyon, rezerv alan, mülkiyet veya hissedarlık uyuşmazlığı nedeniyle ruhsat alamayanlar,
4-Bu nedenlerle idari yargı veya adli yargıda davası devam edenler,
5-Mahkeme kararının kesinleşmesini bekleyenler,
6-Mahkeme kararı veya idari işlem nedeniyle önceki projelerini değiştirmek zorunda kalanlar, için ayrı bir başvuru kategorisi oluşturulabilir.
Bu kişilere, örneğin mahkeme kararının kesinleşmesinden veya ruhsat alınmasına engel idari işlemin ortadan kalkmasından itibaren belirli bir süre içinde Yeniden Yerinde Dönüşüm sistemine girme hakkı tanınabilir. Bu, herkese yeni bir hak vermek olmaz. Daha önce doğmuş veya başvurusu yapılmış bir hakkın, kişinin iradesi dışında kaybolmasını önlemektir.
“Dava açtın, desteği kaybettin” olmamalı… Bir vatandaşın 2+1 yerine 3+1 konut konusunda mahkemeye başvurduğunu düşünelim. Mahkeme sonunda vatandaşın talebini kabul de edebilir, reddedebilir de. Bu ayrı bir konudur. Fakat mahkeme sonuçlanmadan önce Yerinde Dönüşüm süresinin dolması nedeniyle vatandaşın hem dava hakkını kullanıp hem de devlet desteğini koruyamaması ciddi bir mağduriyet oluşturabilir.
Burada çözüm, mahkemenin yerine geçmek olamaz. Çözüm bence şudur. Dava konusu taşınmazlar bakımından hak “askıya alınmalı”, dava sonuçlandığında vatandaşın yeniden başvurabileceği bir mekanizma kurulmalıdır. Böylece devlet; “Mahkemeye gitme” dememiş olur. Vatandaş da; “Mahkemeye gidersem evimi yapma hakkımı kaybederim” endişesi yaşamaz.
Bir de ekonomik gerçek var… Yerinde Dönüşüm sistemindeki hibe ve kredi tutarlarının güncel inşaat maliyetleri karşısındaki yeterliliği ayrıca tartışılmalıdır. Bakanlığa 2025 yılı sonunda yöneltilen taleplerde destek miktarlarının artırılması da gündeme gelmiş, bakanlığın cevabında mevcut hibe ve kredi tutarlarının Cumhurbaşkanı Kararları çerçevesinde belirlendiği ve mevcut destek kalemlerinde artışa ilişkin yeni bir düzenlemenin gündemde olmadığı belirtilmiştir.
Bugün konut ve işyeri maliyetlerinin geldiği nokta dikkate alındığında, depremzedenin “Devlet desteği var” denilerek yalnız bırakılması da yeterli değildir. Destek gerçekten yapılabilir bir ev ortaya çıkaracak ölçüde olmalıdır. Devletin verdiği hibe ve kredi ile vatandaşın karşı karşıya kaldığı gerçek inşaat maliyeti arasındaki fark büyüdükçe, Yerinde Dönüşüm kâğıt üzerinde var olan fakat fiilen kullanılması zorlaşan bir mekanizmaya dönüşebilir.
*Çok Sayıda Çözüm Önerisi Var…
Peki devlet ne yapabilir? Çözüm önerileri aslında çok sayıda var.
Bir: Dava devam eden dosyalar için hak koruma mekanizması… Dava açılmış olması halinde vatandaşın dosyası “bekleyen hak” statüsüne alınabilir. Mahkeme kararı kesinleştiğinde belirli bir süre içerisinde Yerinde Dönüşüm başvurusu yapabilmesi sağlanabilir.
İki: İdari gecikme ile vatandaş kusuru ayrılmalı… Ruhsatın neden alınamadığı araştırılmalıdır. Gecikme belediyeden, imar işleminden, parselasyondan veya başka bir kamu işleminden kaynaklanıyorsa vatandaşın hakkı korunmalıdır. Vatandaşın hiçbir işlem yapmaması ile idari süreç nedeniyle işlem yapamaması aynı değerlendirilmemelidir.
Üç: Bağımsız “mağduriyet komisyonu” kurulmalı… Hatay başta olmak üzere deprem illerinde, Yerinde Dönüşüm nedeniyle hak kaybına uğradığını ileri süren vatandaşların dosyalarını inceleyecek özel bir birim oluşturulabilir. Vatandaş; “Ben zamanında başvurdum ama şu nedenle ruhsat alamadım” dediğinde, dosyası tek-tek incelenebilir.
Dört: Mahkeme kararlarının ardından otomatik süre verilmeli… Bir mahkeme kararı nedeniyle ruhsat alınamamışsa, karar kesinleştikten sonra vatandaşa örneğin 6 ay veya 1 yıl gibi yeni bir işlem süresi tanınabilir. Böylece vatandaş mahkeme kararının sonucunu aldıktan sonra yeniden sıfırdan mücadele etmek zorunda kalmaz.
Beş: Başvurular “dosya bazında” yeniden açılabilmeli… Her mağdur için genel bir af veya sınırsız süre yerine, belirli koşulları taşıyan dosyalara özel yeniden başvuru imkânı getirilebilir. Bu hem kamu kaynaklarının kontrolünü sağlar hem de gerçek mağduriyetlerin ayrıştırılmasına imkân verir.
Altı: Hibe ve kredi tutarları yeniden değerlendirilmelidir… İnşaat maliyetleri ile destek miktarı arasında büyük fark oluşmuşsa, devlet desteğinin güncel maliyetlerle ilişkisi yeniden ele alınmalıdır. Çünkü amaç yalnızca “hibe verdik, kredi verdik” demek olmamalıdır. Amaç, vatandaşın güvenli konutuna ve işyerine gerçekten kavuşmasını sağlamaktır.
Hatay özel olarak ele alınmalıdır! Hatay’ın koşulları diğer deprem bölgelerinden bağımsız düşünülemez. Kentte deprem sonrası yeniden yapılanma; rezerv alanlar, imar düzenlemeleri, mülkiyet ve hissedarlık sorunları, ağır hasarlı yapıların durumu ve farklı idari süreçlerle birlikte ilerlemektedir. Bakanlığın Hatay için yayımladığı bilgilendirmelerde de uygulama alanları, taşınmazların durumu, yerinde dönüşüm ve hibe-kredi imkanları konusunda özel düzenlemelere yer verildiği görülmektedir. O halde Hatay’daki dosyaların tamamına tek tip süre uygulamak yerine, dosyanın neden sonuçlanmadığına bakmak daha hakkaniyetli bir yaklaşım olacaktır.
Devletin önünde bir tercih var. Bir tarafta: “31 Ağustos geçti, süre bitti, artık yapacak bir şey yok…” denilebilir. Diğer tarafta ise: “Bu insanlar depremzede. Kimisi mahkemede hakkını arıyor, kimisi idari işlemi bekliyor. Vatandaşın kusuru yoksa hakkını koruyalım…” denilebilir. İkinci yaklaşım yeni bir ayrıcalık istemek değildir. Tam tersine, deprem sonrasında ortaya çıkan olağanüstü şartların gerektirdiği hakkaniyetli bir uygulama istemektir.
Üstelik böyle bir düzenleme kamu kaynaklarının kontrolsüz biçimde dağıtılması anlamına gelmez. Tam tersine, kriterleri açıkça belirlenmiş bir sistemle; başvuru tarihi, ruhsat süreci, idari gecikme, dava tarihi, dava konusu, mahkeme kararı, imar durumu gibi belgeler üzerinden objektif bir inceleme yapılabilir.
*Depremzedeye Bir Kapı Daha Açılmalıdır…
Son olarak şunu eklemek isterim. Depremzedeye bir kapı daha açılmalı. 6 Şubat’ın üzerinden geçen zaman, depremzedenin yaşadığı mağduriyeti ortadan kaldırmıyor. Tam tersine bazı mağduriyetler zaman geçtikçe büyüyor. Bugün hâlâ evini yapamamış, işyerini açamamış, mahkemesinin sonucunu bekleyen, hissedarlar arasındaki uyuşmazlığı çözememiş vatandaşlar var. Bu insanlar devletten sınırsız bir ayrıcalık istemiyor. İstedikleri şey çok daha basit: “Benim elimde olmayan bir nedenle hakkımı kaybetmeyeyim.”
Devletin görevi de tam burada başlıyor. Bu nedenle başta Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığı olmak üzere AFAD, Hatay Valiliği, Büyükşehir Belediyesi ve ilgili ilçe belediyeleri birlikte hareket ederek özel bir “Yerinde Dönüşüm Mağduriyetlerini Giderme Programı” oluşturmalıdır. Bu programın ilk adımı da açık olmalıdır. Dava veya idari işlem nedeniyle süresi içinde ruhsat alamayan ve bunu belgeleyebilen depremzedelere son bir başvuru hakkı tanınmalıdır.
Üstelik bu hak, mahkeme sonuçlanmamışsa vatandaşın aleyhine işletilmemelidir. Dava sonuçlandığında, kararın gereği yerine getirildikten sonra vatandaşın Yerinde Dönüşüm imkanından yararlanabilmesi için yeniden süre verilmelidir. Çünkü depremzededen beklenen yalnızca sabretmesi değildir. Devletin görevi de yalnızca takvim koymak değildir. Asıl görev, depremzedeyi güvenli yuvasına kavuşturmaktır. Ve bazen bunun için yapılması gereken en önemli şey, kapanmış görünen kapının önüne bir kez daha anahtar koymaktır.
